Cálculo ITBI: O que muda com a nova decisão do STJ?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial nº 1.412.419 originário do TJ/SP, firmou a tese sobre o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), um tributo municipal que incide sobre transações imobiliárias, onde um imóvel é transferido para um novo morador, estabelecendo que: “a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação”.

A decisão do STJ sobre o ITBI estabeleceu que o valor da transação declarado pelo contribuinte tem presunção de verdade e só pode ser contestado pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo, sendo vedado, ainda, ao município, fixar a base de cálculo do ITBI em valor estabelecido por ele.

Os municípios devem respeitar o valor declarado, mas podem questioná-lo com um processo administrativo para verificar se está de acordo com o valor real e condições normais de mercado.

A decisão nasceu de uma ação proposta contra um procedimento equivocado da Prefeitura de São Paulo, que utilizava uma tabela de valores para determinar a base de cálculo do ITBI sem um processo administrativo próprio. Devido à relevância e controvérsia do assunto, o STJ suspendeu todos os processos pendentes no país e estabeleceu parâmetros claros para que os municípios analisem e adotem ao determinar a base de cálculo do ITBI, incluindo a instauração de um processo administrativo próprio.

A apuração da base de cálculo do ITBI é aplicável a todos os municípios, mas não impede a afirmação do valor pelo município desde que seja feito seguindo o devido processo legal, apenas estabelece parâmetros legais para evitar distorções e a sensação de injustiça. Alguns municípios, como os da Grande Vitória, já adotam práticas corretas de apuração, com processo administrativo regular e direito à ampla defesa para o adquirente, também o direito ao exercício da ampla defesa e do contraditório, caso ele discorde do valor apurado pelo município.